חישוב מס שבח

בעת מכירת נכס מקרקעין קמה חבות במס שבח הנובעת מערך התמורה בניכוי העלות הריאלית. המס על השבח נגזר מהפער בין התמורה לעלות הנכס והוא עלול להיות מרכיב מהותי בעת מכירת נכס מקרקעין. יחד עם זאת, בחוק מיסוי מקרקעין קיימות מספר דרכים והקלות המאפשרות להפחית  את גובה מס השבח ובמקרים רבים אף לקבל פטור מלא מתשלומו. אפשרויות תכנון המס רבות ומגוונות והעיקריות שבהן: פריסת השבח על פני מספר שנים, ניכוי הוצאות הקשורות בנכס, קזוז הפסדים ממקורות אחרים, הנחות הניתנות על פי חוק, פטורים ועוד. רק רואה חשבון או עורך דין המתמחים במיסוי מקרקעין יוכלו להביא למלוא ניצול ההטבות שמאפשר החוק ובכך להבטיח לך כי שילמת את המס המינימלי. ראה להלן פירוט לגבי האפשריות העיקריות (פירוט על הקלות ופטורים הנוגעים לדירות מגורים בלבד, ראה בעמוד "מכירת דירה").

פריסת מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן להתייחס לרווח הריאלי הנובע מהמכירה כאילו הוא נחלק על פני עד 4 שנים או על פני תקופת הבעלות על הנכס, לפי הקצר מבניהם. הרציונל מאחורי סעיף זה הינו שהנכס משתבח על פני שנים ולא בבת אחת בשנת המכירה. בכך, ניתן לבצע תכנון מס אשר יוריד, בחלק מן המקרים, את מדרגת המס הגבוהה לנמוכה וכפועל יוצא יפחת תשלום המס באופן משמעותי. כמובן שצריך לקחת בחשבון את ההכנסות של מוכר הזכות במקרקעין מיגיעה אישית וכו' בשנים שבהן בוצעה הפריסה וזאת על מנת שפריסה זו אכן תהיה אפקטיבית ותקטין את חבות המס.

ניכוי הוצאות בחישוב המס

בבואנו לחשב את השבח עליו יש לשלם מס שבח עלינו לבחון האם ישנן הוצאות שהוצאו לאורך השנים אשר ניתנות לניכוי מהשבח (מהרווח). בעבר, עד תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין (בתוקף מיום 12.4.2005), סברו כי הרשימה של ההוצאות המותרות בניכוי מהשבח המופיעה בסעיף 39 הינה רשימה סגורה וכל חריגה לא הוכרה. הוראת ביצוע שהוצאה ע"י אגף מיסוי מקרקעין בשנת 2006 אומרת במפורש כי רשימת ההוצאות בסעיף 39 היא רשימה פתוחה. כלומר, ישנן עוד הוצאות אשר יכולות להיכלל ברישא של סעיף 39 או בהרחבה של הרישא.

להלן דוגמאות להוצאות אשר מותרות בניכוי ודרישתן עשויה להפחית באופן משמעותי את תשלום מס השבח

1.      ההוצאות אותן הוציא המוכר מיום הרכישה ועד יום המכירה לשם השבחת המקרקעין (שיפוצים, תוספות וכו').

2.      סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין לפחות שנה בעד פינויים (למעט קרובי משפחה).

3.      השבחת נכס סמוך אשר גם כן שייך למוכר.

4.      אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין.

5.      דמי תיווך אשר שילם המוכר בקשר לרכישת הזכות ומכירת הזכות במקרקעין.

6.      שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות ומכירת הזכות במקרקעין.

7.      שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך ששולמו בקשר לרכישה, ההשבחה והמכירה.

8.      הוצאות לשם הוכחת הזכות במקרקעין.

9.      מס רכוש עירוני (היטל השבחה).

10.  במידה ויש משכנתא על המקרקעין, דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתא עבור הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתא שטרם נפרע.

11.  הוצאות בשל השגות, ערר וערעור.

12.  ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין בסמוך לרכישה או להשבחה.

קיזוז הפסדים

מס שבח הוא בעצם מס על רווח הון.  כל רווחי והפסדי ההון מאוחדים החל משנת 2007. ניתן לקזז הפסדים משוק ההון שנוצרו השנה, או בשנים קודמות, כנגד רווח משבח שנוצר השנה. בנוסף, ניתנת לנישום אפשרות לקזז הפסדים עסקיים מהשבח.

בדיקת הזכאות להחזר מס ללא תשלום וללא עמלת פתיחת תיק!

תן למומחים שלנו להחזיר לך את כספך!

לא קבלת לא שילמת!

מכירת דירה

שיעורי מס שבח

חישוב מס שבח

לקוחותינו